涨了12年,北京房租终于撑不住了

来源:京城在线   2020-07-11 16:00  编辑: 廖春美   人气:

导读:10余年未见大萧条 两天前,晓宇意外在自如APP上点开之前租过的房子,结果发现降价了。 晓宇租的是一间位于丰台总部基地附近的次卧。以前租金是每月2850元,上个月她准备续租的时候,管家告诉她涨到3500元。面对这样的涨幅,晓宇觉得承担不起,决定搬家。没想到,这几天租金

  10余年未见大萧条
  
  两天前,晓宇意外在自如APP上点开之前租过的房子,结果发现降价了。
  
  晓宇租的是一间位于丰台总部基地附近的次卧。以前租金是每月2850元,上个月她准备续租的时候,管家告诉她涨到3500元。面对这样的涨幅,晓宇觉得承担不起,决定搬家。没想到,这几天租金突然降到了2500元。
  
  这次降价出乎她的意料。
  
  晓宇告诉《市界》,自如是以每月7000元从房东手中收走的那套房,本来打了隔断,两居变三居,主卧3500元左右,两间次卧2800元左右,自如勉强能盈利。
  
  但后来一次邻居举报,隔断被拆,里面住的租客也被迫搬走,房子里就剩下两个房间。如果不趁着续租把成本平摊到另外两位房客身上,自如的这门生意很难做下去。
  
  但从今年的形势看,降价似乎又在情理之中。
  
  决定搬家之后,晓宇开始看房。她发现紧邻CBD——潘家园的一套精装两居室,价格才5800元,中介告诉她还有可谈空间;一套朝阳区姚家园的两居室也是6000元不到,业主已经2个月没有租出去了……那套房源如果坚持要7000元,会很难租出去。
  
  和晓宇同样发现房租下降的还有住在首经贸的王源,她已经实打实地感受到了房租下降带来的好处。
  
  前段时间租约到期,她想搬回从前曾经租住的一套房子里,一联系中介,发现前年6500元拿不下的两居室,今年变成了5500,还已经空置了2个月。往年一到换租就涨价,今年居然还降价,于是她非常欣喜地和室友一起搬了过去。
  
  对于北京的租客来说,房屋降价是件难得一遇的事情,上次房租普降,还是2008年金融危机的时候。
  
  当租客们窃喜租金下降时,房东们却烦恼起来了。自如在末端遭遇的一切问题,被如实传导给了房东。
  
  朝阳区的一些房源,自如已经开始和房东协商降租金事宜,如果不降也可以,自如赔偿两个月租金后退房。
  
  这引发了很多房东的不满,“当年租金高的时候,你们赚得盆满钵满。如今房子没人租,你们居然就要退租?这是违背合同。”
  
  但这些房东们可能还没有意识到,相比那些没把房子托管出去的房东,他们已经很幸福了。
  
  房子在马驹桥的毕先生已经切身体验到了损失。他的房子是一套复式大三居,往年,这套大三居每月能租5800元,但今年情况却有变化。
  
  年初疫情爆发之前,毕先生的房子恰逢租约到期,后来很快就有新的租客和他签约。然而万万没想到,没等租客入住,毕先生家小区就出现了新冠病例,新租客马上就选择了解约,还额外支付给毕先生一个月的租金作为补偿。
  
  虽然有补偿,但随后疫情袭来,毕先生的房子就这样白白空置了3个月,让他直接损失过万元。当时中介就建议他降价,最终,毕先生降价1000元,才把房子租了出去。
  
  北京的房子越来越不好租,中介机构和经纪人也是这个链条上受到负面影响最大的。
  
  链家经纪人小王对《市界》表示,在往年正常的租赁市场,一般新上一套房子,成交周期在两到三周左右,今年受到疫情的影响,房子成交周期延长了一个多月甚至更长。这直接导致了他业绩下滑。
  
  小王表示,全北京每个地区都在降,只是降价的幅度不一样。和南边相比,北边的租金会高一些。整体来说,降幅在3%~10%。
  
  高房租的成因
  
  想知道北京的房子为什么现在租不出去了,房租为什么普降,首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么。
  
  通常来说,房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素,一是房屋价格,二是供求状况。
  
  关于房价的影响因素,北京的情况有些例外。
  
  “价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域。例如日常生活中租婚纱、租车,婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品,使用次数有限,它们的价格能被摊平在租赁价格中,非常合理。
  
  但北京的房子就不一样了,已经算不上普通消费品,更像是投资品。
  
  我们来算这样一笔账,假设将房子纳入普通消费品范畴,以目前的房价和房租来计算收益,你就能有所感触。
  
  假设北京的一套房子房价为8万元每平,总面积100平,总价也就是800万元,租金算每个月1万元,在不计算利息成本的情况下,这套房子的租售比就是1:800,也就是相当于67年才能回本。而目前房屋产权也只有70年,指望通过租房来挣钱,显然是不划算的。
  
  租售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值,国际标准通常为1:200到1:300。
  
  但事实上,相比租金回报,因为房价上涨而带来的投资回报,才是大家所真正看重的东西。
  
  既然以房价来定义北京的租金意义不大,那影响房租的重要因素就只剩供需关系。在租房市场中,租房人数量、可供出租房源的数量,都会影响到供需关系。
  
  作为首都,北京历年来吸引着人口的大量流入。从有统计数据以来的1978年到2017年,北京市的常住人口从21.8万人,上涨到了2170.7万人,上涨了100倍。房租也随着人口的增多,水涨船高。
  
  房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速,还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度。
  
  根据主流媒体数据统计,北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑,力度一年比一年大。
  
  虽说整顿市容市貌、消除隐藏危机带来了好处,但大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失,使得租赁市场底层供应大量减少, 租户只得提高自身预算,最终导致租金整体上移。
  
  在供需影响之外,还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜。这其实也是让众多租客反感、让众多房东诟病的一个点。
  
  2018年前后,正值长租公寓的“风口期”。当时,有投行预测,中国长租公寓将是“5 万亿元级”的市场规模。于是,各路资本抢滩长租公寓。
  
  昌平区北七家镇的房东曹逸对《市界》表示,他的房子是2018年交房的毛坯房,在北七家一个并不算核心的位置。交房当日,在现场最活跃的除了装修公司的,就是各种来收房的长租公寓。
  
  因为地处偏远,交通不是很便利,周边配套也不是很齐全,曹逸对出租价格并没有太高期待。不过在后来和长租公寓们的交谈中,曹逸发现,他们给出的条件很诱人:房屋免费装修,收房价格高于市场价。很多人想都没想,就把房子交给他们了。
  
  在长租公寓高租金收房的推动之下,业主胃口、市场价格全部抬高了。
  
  支撑北京房租上涨的因素还有一个,就是大家赚得多了。房东们发现,不管租金多贵,都有人租。
  
  前些年,不仅仅是长租公寓行业,很多行业都处于风口。在资本的加持下,北京的TMT、创业创新等行业都蓬勃向上,对于人才需求量很大,高薪聘请成为行业常态。
  
  当时大家的工资上升到什么程度呢?
  
  根据Wind数据显示,2014 年至2017年,北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元,年均增幅均在 8.5%以上。这已经高于房租的增长幅度。
  
  在众多因素影响之下,北京的房租变得越来越高。
  
  租金因何下跌?
  
  在不少人看来,疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首。
  
  租房市场有明显的淡旺季之分。往年春节之后的2、3月份,以及5、6、7月的毕业季,都是租房市场的旺季。
  
  但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季,大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会。
  
  但是没想到,6月份北京疫情的反复,让一切都变了。
  
  自如经纪人张亮向《市界》介绍,本来自如推出了针对于大学毕业生的“海燕计划”,准备通过免除押金、打折等吸引一批学生房客,但目前毕业生们来北京都困难,现在看来“海燕”是飞不起来了。
  
  业内人士介绍,类似自如、蛋壳这种托管型中介机构,大部分房客为合租房客,客群70%是学生。根据北京晚报预测,今年北京高校毕业生有24万人,其中大部分因为疫情,搁置了找工作、返京的计划。
  
  链家经纪人小王也遭遇了同样的问题。和自如、蛋壳这种托管机构不同,他们主要以整租为主,客户大多数是外来务工人员,以及为了孩子上学在学校周边租房的父母。遇上北京二次疫情,他们也都没有回来。
  
  突如其来的疫情打乱了北京的节奏,减少了城市里居住的人口,直接导致了供需关系的失衡。但是,这种失衡其实已经酝酿已久。
  
  北京房租的止步不前,其实从2018年7月就已经开始了。
  
  前文说过,影响北京房价最主要的是供需因素。北京早在“十三五”规划纲要中,就明确提出2300万的人口红线目标。在2017年,北京常住人口自1997年以来首次实现负增长,为2170.7万人,比2016年减少2.2万人。
  
  另外,在长租公寓的带动之下,租金的价格已经快涨到极致。
  
  东北证券做过这样一笔测算:假设人均租房居住面积为 30 平米,年租金采用该年12个月租金的算术平均值,可以看到从 2013 年以来,北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年,租金收入比并未有明显上升,一直控制在 50%以内。
  
  截至2018年上半年,北京租金收入比为 47.44%,显示租金压力已较大 ,未来上升空间有限。
  
  在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下,支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。 原本摇摇欲坠的房租,遇上了这次疫情,立刻疲软。
  
  在这次疫情之下,压力最大的要数各种长租公寓平台。目前长租公寓市场可分为集合式与分散式两类,其中以分散式长租公寓压力最大,例如自如、蛋壳等。
  
  根据蛋壳的第一季度报告显示,蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的,而是从2019年下半年就已经开始。截至3月31日,其入住率从2018年年中的89%下降到75.6%,下降了13.4%。
  
  过去几年,北京的人口控制政策对于长租公寓的打击也不小。因为人口控制、消防安全因素的影响,原本分散式公寓赖以生存的隔断也不让打了,长租公寓的利润更低了,盈利变成了问题。
  
  以前房子在房东自己的手上,遇到这种突发状况,相当于房东们一起平摊了风险。但是,目前市面上很多房子现在给了中介机构,相当于中介机构把这个风险全部承担了下来。这正好印证了那句老话:机遇有多大,风险就有多大。
  
  作为自如的房东,瑶瑶也听说了自如正在和客户商量降价的事情,但她目前还没有接到通知。
  
  她对《市界》表示,他们最好还是别给我打电话。不过,自如打电话给我要求我降价的话,我大概率会同意,我自己租更租不出去,“这时候抱团取暖度过难关可能更重要”。
  
  (应受访者要求,文中晓宇、王源、曹逸、张亮、瑶瑶均为化名)

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